Thủ tướng: Phát triển nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội

Chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người dân khi thu hồi đất

Chiều 22/10, phát biểu tại phiên thảo luận tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng nhấn mạnh, đây là ba dự án luật rất quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân.

Vì vậy, việc sửa đổi phải bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không chồng chéo, mâu thuẫn và có tính khả thi cao.

Theo Thủ tướng, mặc dù các luật mới có hiệu lực từ năm 2024, nhưng thực tiễn phát triển đã đặt ra nhiều yêu cầu mới, nhất là việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương; kết luận của cấp có thẩm quyền liên quan phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp; tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trên thực tiễn.

Đặc biệt, nhu cầu nhà ở của người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên tại các đô thị lớn ngày càng cao, trong khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của nhiều đối tượng, đòi hỏi cần phải điều chỉnh khuôn khổ pháp luật để đáp ứng kịp thời các nhu cầu đó.

Đề cập những nội dung lớn của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, về phân loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo lần này đã thay đổi đáng kể cách phân loại đất, không quy định quá chi tiết các loại đất mà phân thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Việc đổi mới phân loại đất không chỉ phục vụ công tác quy hoạch mà còn phục vụ các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng phát biểu ý kiến trong phiên thảo luận tại Tổ 3 chiều 22/10. (Ảnh: DUY LINH)

Đối với công tác quy hoạch, Thủ tướng cho biết, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Đối với lĩnh vực đất đai, ở cấp quốc gia sẽ có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Ở cấp tỉnh, tới đây không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập mà nội dung sử dụng đất sẽ được tích hợp trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch có liên quan. “Đây là những nội dung rất mới, thể chế hóa quan điểm mới của Trung ương về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất”, Thủ tướng cho biết.

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng khẳng định, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải bảo đảm tuân thủ chặt chẽ Hiến pháp và pháp luật, không để xảy ra tình trạng lạm dụng thu hồi cũng như không tạo thêm rào cản đối với các dự án phát triển kinh tế-xã hội của các địa phương.

Sửa đổi Luật lần này tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất, có sự đổi mới theo hướng phân định 6 nhóm với các tiêu chí rất cụ thể như: xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, xây dựng công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, các dự án phục vụ an sinh xã hội, thực hiện các dự án phát triển kinh tế…

Đặc biệt, Thủ tướng nhấn mạnh, một trong những đổi mới tư duy quan trọng nhất của chính sách đất đai lần này là chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không chỉ dừng lại ở việc bố trí nhà ở, đất ở mà phải bảo đảm điều kiện sinh kế, hệ thống hạ tầng, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu để người dân ổn định cuộc sống lâu dài.

Một nội dung quan trọng nữa tại dự thảo Luật là đổi mới chính sách tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất. Dự thảo luật tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất, nhưng giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Đồng thời, phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo quy định những nguyên tắc chung; nội dung chi tiết sẽ được quy định tại các văn bản dưới luật. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định. “Cách tiếp cận này nhằm đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất của các dự án, giảm thời gian triển khai và thể chế hóa định hướng mới của Trung ương”, Thủ tướng nói.

Chia sẻ và bày tỏ đồng tình với ý kiến của nhiều đại biểu về việc cần làm rõ các tiêu chí xác định giá đất, tuy nhiên Thủ tướng cho rằng, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các tiêu chí xác định giá đất nhưng không nên quy định quá cứng trong luật, nhằm tạo sự linh hoạt trong điều hành và điều tiết thị trường. “Mục tiêu quan trọng nhất là giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ", Thủ tướng nhấn mạnh.

Phân tích những bất cập của cơ chế xác định giá đất trước đây, Thủ tướng chỉ rõ, việc căn cứ vào kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể đẩy chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng mạnh. Cùng với chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và những chi phí khác, giá thành nhà ở bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

"Nếu để giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế-xã hội thì rất lớn", Thủ tướng nhấn mạnh. Theo Thủ tướng, nếu không điều tiết hợp lý giá đất, rất khó giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang. Vì vậy, Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển, đặc biệt là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Một nội dung quan trọng khác là quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước, làm cơ sở tham chiếu cho các mã định danh trong các cơ sở dữ liệu quốc gia và có giá trị chính thức. Thủ tướng nhấn mạnh, khi dữ liệu đất đai đã “đúng, đủ, sạch, sống”, việc thực hiện thủ tục hành chính của người dân sẽ được đơn giản, thuận lợi; cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu cung cấp thành phần hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố.

Không để nhà ở xã hội trở thành công cụ đầu cơ, kiếm lời

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng nêu thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả còn nhiều bất cập. Thủ tướng khẳng định tinh thần xuyên suốt khi sửa đổi Luật lần này là “nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội”.

Theo Thủ tướng, hiện nay cơ cấu nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, dẫn đến chính sách hỗ trợ chưa thực sự trúng đối tượng cần ưu tiên. Dự thảo Luật đã phân định rõ 4 nhóm nhà ở, gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách. “Mỗi nhóm đối tượng có cơ chế ưu đãi và cách quản lý riêng. Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”, Thủ tướng nêu rõ.

Quang cảnh phiên thảo luận ở Tổ 3. (Ảnh: DUY LINH)

Đáng chú ý, Thủ tướng nhấn mạnh phát triển nhà ở cho thuê là một chính sách mới, cần được xác định là mục tiêu ưu tiên và là trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội, góp phần hạn chế nguy cơ đầu cơ bất động sản.

Theo Thủ tướng, giá nhà thương mại thời gian qua tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, nhất là người lao động trẻ. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định với giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất cao.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu được phát triển để bán, trong khi nhà ở cho thuê chưa có cơ chế, chính sách ưu tiên đủ rõ, đủ cụ thể và đủ khả thi để phát triển loại hình này.

Vì vậy, dự thảo luật dành một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đi cùng với chính sách ưu đãi là cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt quá khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, bảo đảm những ưu đãi của Nhà nước phải thực sự chuyển hóa thành ưu đãi cho người dân.

Về nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa chính sách về nhà ở xã hội đã được kiểm chứng và ngăn ngừa trục lợi. Thủ tướng cho biết, vừa qua, các cơ quan chức năng cũng cảnh báo nguy cơ một số người mua nhà ở xã hội chỉ nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời và làm sai lệch mục tiêu rất tốt đẹp của chính sách.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật đề xuất sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng.

“Phải bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ thống chính sách an sinh, phục vụ đúng những đối tượng cần được hỗ trợ”, Thủ tướng nhấn mạnh và cho biết, dự thảo cũng đề xuất những biện pháp để hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, khuyến khích phát triển nhà ở cao tầng nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất.

Đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Thủ tướng nêu rõ, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư gắn với niên hạn công trình xây dựng. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại theo quy định. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải gắn với yêu cầu tái thiết đô thị.

Đồng thời, dự thảo làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư, phù hợp với các quy chuẩn và quy định pháp luật để giảm tranh chấp trong quản lý, vận hành. Những nội dung chưa thể quy định chi tiết trong luật sẽ tiếp tục được cụ thể hóa tại các nghị định hướng dẫn của Chính phủ, bảo đảm giải quyết được những vướng mắc phát sinh trong thực tế.

Đề cập đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng cho biết, việc thi hành Luật thời gian qua bộc lộ một số bất cập, như công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý chưa đầy đủ, kịp thời, lách luật để huy động vốn, tranh chấp kéo dài trong cấp giấy chứng nhận cho người mua, điều kiện kinh doanh, thủ tục còn rườm rà, và những quy định chồng chéo giữa các luật.

Vì vậy, lần sửa đổi này tập trung hoàn thiện quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, xác định trách nhiệm của các bên. Đặc biệt, tăng cường bảo vệ người mua nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đó, dự thảo quy định trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Đối với việc thu tiền đặt cọc, dự thảo đề xuất mức không quá 5% và chỉ được thực hiện khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.