Hoàn thiện thể chế, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và nhà ở

Hoàn thiện pháp luật đáp ứng mô hình chính quyền hai cấp

Phát biểu tại hội thảo, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Ngọc Linh, Phó Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam cho biết: Luật Đất đai và Luật Nhà ở là 2 đạo luật trụ cột có tầm quan trọng đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định chính trị và bảo đảm an sinh xã hội của đất nước. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở có ảnh hưởng trực tiếp, sâu rộng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và sự vận hành của toàn bộ nền kinh tế.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Ngọc Linh cho biết, qua tổng kết thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023, chúng ta nhận thấy hệ thống pháp luật hiện hành đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế, bất cập trước sự chuyển mình mạnh mẽ của kinh tế-xã hội.

Về Luật Đất đai, cách tiếp cận quản lý còn đơn thuần hành chính, quản lý cũ chủ yếu tập trung vào quyền sử dụng đất và khai thác giá trị kinh tế ngắn hạn, chưa chú trọng đúng mức đến mô hình quản trị đa chức năng của đất (chức năng lãnh thổ, điều hòa nguồn nước, tuần hoàn carbon/nito và bảo vệ sức khỏe đất/an ninh lương thực). Quy hoạch chưa bảo đảm tính liên thông, tích hợp đồng bộ với quy hoạch đô thị-nông thôn; việc xác định căn cứ giao đất, cho thuê đất tại cấp cơ sở (xã/phường) khi thực hiện chính quyền 2 cấp còn thiếu công cụ trực quan, minh bạch...

Về Luật Nhà ở, tư duy chính sách chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Luật cũ tập trung vào "sở hữu nhà ở", chưa tạo cơ chế đột phá cho "bảo đảm chỗ ở". Các quy định cũ chưa đưa ra tiêu chuẩn bắt buộc về nhà ở an toàn trước bão lũ, sạt lở, ngập lụt; chưa có quy định về nhà ở phục vụ di dời khẩn cấp và tái thiết sau thiên tai. Thiếu cơ chế cho nhà ở xanh, tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi số, chưa luật hóa khái niệm và lộ trình cho nhà ở xanh, phát thải thấp, nhà ở thông minh nhằm hướng tới mục tiêu Net Zero vào năm 2050…

Do vậy, việc sửa đổi 2 dự thảo Luật nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, định hướng quan trọng tại các Nghị quyết, Kết luận của Trung ương và Bộ Chính trị, nhất là Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, Nghị quyết số 66-NQ/TW về hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật, cũng như các định hướng về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và giảm phát thải, đồng thời đáp ứng sự thay đổi của mô hình tổ chức hành chính.

Việc tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp và sắp xếp các đơn vị hành chính đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tái cấu trúc quy trình phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và nhà ở.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Ngọc Linh đề nghị các chuyên gia, nhà khoa học góp ý kiến, thảo luận thẳng thắn, sâu sắc và giàu giá trị thực tiễn vào 2 dự thảo luật. Đây sẽ là cơ sở khoa học vững chắc để VUSTA tổng hợp thành Báo cáo chất lượng, kịp thời gửi tới Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo.

Đồng bộ pháp luật đất đai và nhà ở

Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tiến sĩ Trần Quốc Tuấn, Chủ tịch Hội Tiêu chuẩn Chất lượng Việt Nam cho biết: Từ khi Luật Đất đai năm 2024 được ban hành, Trung ương và Bộ Chính trị đã ban hành nhiều nghị quyết, kết luận quan trọng về đổi mới thể chế, tổ chức bộ máy và phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới. Bên cạnh đó, nước ta đang bước vào giai đoạn phát triển với yêu cầu huy động nguồn lực đất đai để phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị, công nghiệp, chuyển đổi số, phát triển kinh tế nhà nước, kinh tế tư nhân, hội nhập quốc tế...

Những chủ trương, chính sách này đặt ra nhiều yêu cầu mới cần phải hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Việc sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh nhiều quy định về thẩm quyền, trách nhiệm quản lý đất đai ngay trong Luật Đất đai.

Trong giai đoạn 2024-2026, nhiều luật quan trọng đã được sửa đổi hoặc đang được sửa đổi như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Luật sửa đổi, bổ sung Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật, Luật Chất lượng sản phẩm hàng hóa ...

Hội thảo khoa học lấy ý kiến góp ý của đội ngũ trí thức khoa học và công nghệ đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). (Ảnh: BÍCH LIÊN)

Nếu Luật Đất đai không được sửa đổi đồng bộ sẽ tiếp tục phát sinh chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình áp dụng, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết và cấp bách nhằm tạo lập khuôn khổ pháp lý thống nhất, ổn định, đồng bộ với hệ thống pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Đồng quan điểm trên, Phó Giáo sư, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc, Học viện Chiến lược, Bồi dưỡng cán bộ xây dựng cho rằng, dự thảo gồm 13 chương, 115 điều, so với 16 chương, 260 điều của Luật Đất đai năm 2024, giảm 3 chương và 145 điều. Việc tinh gọn gắn với đổi mới quản lý, phân cấp, đơn giản hóa thủ tục và khai thác nguồn lực đất đai; các nội dung về liên thông quy hoạch, khai thác không gian ngầm, trên không và công cụ phát triển đô thị là cần thiết.

Tuy nhiên, rút gọn quy định phải bảo đảm tính đầy đủ, minh bạch và khả thi. Các nội dung cốt lõi về quyền tài sản, điều kiện thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, nghĩa vụ tài chính và giới hạn hạn chế quyền cần được quy định ngay trong Luật; nghị định cụ thể hóa cơ chế, trình tự thực hiện; thông tư hướng dẫn kỹ thuật theo thẩm quyền.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Nguyễn Vũ Phương cũng đề nghị quy định rõ cách xác định giá đất, dữ liệu sử dụng và điều kiện điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh. Công khai căn cứ, cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường để người dân kiểm tra, yêu cầu giải thích hoặc xem xét lại khi có căn cứ.

Góp ý với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu cho rằng, dự thảo mới đã có những điều chỉnh đáng kể về cấu trúc, nội dung và cách tiếp cận chính sách phát triển nhà ở. Đặc biệt, dự thảo mới thể hiện rõ hơn việc chuyển từ chính sách chủ yếu tập trung vào phát triển nguồn cung nhà ở để bán sang phát triển đa dạng các hình thức đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, trong đó ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà chung cư tại các đô thị và tăng cường vai trò điều tiết, tạo lập quỹ nhà ở của Nhà nước.

Theo bà Lê Minh Nguyệt, Phó giám đốc phụ trách Viện Nhà ở và Phát triển đô thị, Viện Kiến trúc quốc gia, dự thảo Luật đã cơ bản thể chế hóa các chủ trương, định hướng mới của Đảng và Nhà nước; từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; tăng cường phân cấp, phân quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính và huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội. Đặc biệt, dự thảo đã có những điều chỉnh tích cực trong quản lý, sử dụng đất đai, phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và quản lý phát triển nhà ở đô thị theo hướng bền vững.

Tuy nhiên, để phù hợp với thực tiễn, bà đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát quy định bắt buộc xây dựng nhà ở tại đô thị loại III trong bối cảnh thay đổi hệ thống phân loại đô thị; xác định khu vực được phép phân lô bán nền trên cơ sở quy hoạch, điều kiện hạ tầng và yêu cầu quản lý kiến trúc. Đồng thời, hoàn thiện nguyên tắc phân bố quỹ đất và lựa chọn loại hình nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu, điều kiện phát triển và đặc thù từng địa phương.