Thủ tục nộp thuế đất phi nông nghiệp đối với nhà mặt đất, chung cư

Các mốc nộp tiền cần nhớ

Thuế Thành phố Hà Nội vừa có thông tin hướng dẫn người nộp thuế kê khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2026 đối với nhà mặt đất, nhà chung cư, trong đó làm rõ những quy định chung về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; các mốc nộp tiền cần nhớ và đặc biệt là cách xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tiễn khi người dân làm thủ tục kê khai, nộp thuế.

Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Trước băn khoăn của người dân về việc căn hộ chung cư có phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không, Thuế Hà Nội cho biết theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nêu rõ: Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

Như vậy, đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, trong đó có đất xây dựng nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đây là nghĩa vụ tài chính bắt buộc của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất gắn với căn hộ chung cư.

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, trong chu kỳ ổn định, người nộp thuế không phải kê khai lại hằng năm nếu không phát sinh thay đổi về người nộp thuế hoặc các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp.

Đối với người nộp thuế là tổ chức, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc ngày có thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp. Thời hạn này cũng áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp thay đổi giá của 1m² đất theo bảng giá đất tại địa phương.
Đối với các mốc nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thuế thành phố Hà Nội cho biết trường hợp nộp thuế lần đầu là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế.

Đất xây dựng nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. (Ảnh: Thuế Hà Nội)

Từ năm thứ hai trở đi thực hiện nộp một lần trong năm, chậm nhất vào ngày 31/10. Đối với hồ sơ khai điều chỉnh, thời hạn nộp thuế là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.

Riêng năm 2026, do ngày 31/10 rơi vào thứ Bảy nên thời hạn nộp thuế được chuyển sang ngày làm việc liền kề là thứ Hai, ngày 2/11/2026. Người nộp thuế cần lưu ý để chủ động nộp đúng hạn.

Những lưu ý để tránh rủi ro

Từ năm 2025, cơ quan thuế đã triển khai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp qua eTax Mobile và các hình thức thanh toán không dùng tiền mặt nhằm đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, giảm thời gian đi lại, tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế.

Trên cơ sở chuẩn hóa dữ liệu quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ thuế vẫn nhận được thông báo hiển thị số thuế phải nộp còn 0 đồng tại thời điểm ban hành thông báo thuế. Thông tin này gửi về tài khoản của eTax Mobile của người nộp thuế nhằm thể hiện hệ thống quản lý thuế đã ghi nhận tiền thuế đã nộp, đồng thời để người nộp thuế quản lý thông tin các điểm đất đã kê khai nộp thuế.

Trong thực tế có những trường hợp đã thực hiện chuyển nhượng, mua bán, cho/tặng quyền sử dụng đất nhưng vẫn còn phát sinh thuế phải nộp, người nộp thuế cần kiểm tra khoản tiền thuộc thời gian nào; rà soát lại thông tin chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đã được cập nhật chưa. Từ đó gửi đề nghị kiểm tra đến cơ quan thuế đối chiếu, phối hợp cơ quan đất đai để điều chỉnh khi có căn cứ.

Đối với nhà chung cư nhưng chưa kê khai chưa nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chưa nhận được thông báo nộp thuế, nguyên nhân có thể do chưa kê khai hoặc thay đổi chủ sở hữu nhưng chưa cập nhật. Trong trường hợp này, người nộp thuế cần chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ xác định việc chuyển quyền, mã hồ sơ liên thông (nếu có) và liên hệ cơ quan thuế đối chiếu, phối hợp cơ quan đất đai để điều chỉnh khi có căn cứ.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân có số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống không phải nộp hồ sơ miễn thuế nhưng vẫn phải thực hiện kê khai thuế để cơ quan thuế căn cứ xác định số thu.

Thuế thành phố Hà Nội lưu ý, nếu không kê khai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế có thể gặp rủi ro bị truy thu thuế, tính tiền chậm nộp, xử phạt vi phạm hành chính và có thể gặp trở ngại khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng/cho, thừa kế hoặc làm thủ tục cấp/sang tên Giấy chứng nhận (sổ hồng).

Ngoài ra còn có thể phát sinh phiền phức khi đối soát, nhất là trong trường hợp mua chung cư lâu năm nhưng không nhận được thông báo (do chưa kê khai hoặc thay đổi chủ sở hữu mà chưa cập nhật) dẫn đến số tiền nợ cộng dồn nhiều năm, khi rà soát lại sẽ mất thời gian giải trình và hoàn thiện hồ sơ...