Trung Quốc tăng tốc kiến tạo mô hình phát triển bất động sản mới

Từng là nhân tố quan trọng hàng đầu góp phần vào tăng trưởng cao của nền kinh tế trong hàng chục năm, thị trường bất động sản ở Trung Quốc những năm gần đây rơi vào tình trạng tiêu điều: số lượng dự án đầu tư mới và giao dịch trên thị trường, giá trị tài sản nhà ở, đóng góp của ngành vào tăng trưởng đều giảm mạnh, nhiều "ông lớn" trong ngành bất động sản rơi vào khủng hoảng... Trước tình trạng đó, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều động thái chính sách nhằm ổn định thị trường, khôi phục niềm tin và kỳ vọng, đưa ngành bất động sản đi vào quỹ đạo phát triển lành mạnh.

Ngày 28/8, các cơ quan chức năng Trung Quốc ban hành hàng loạt chính sách nhằm lành mạnh hóa thị trường, kích cầu tiêu thụ, tối ưu hóa quy tắc cho vay mua nhà, thúc đẩy hình thành mô hình phát triển bất động sản mới.

Về hoàn thiện thể chế tiêu thụ nhà ở thương mại đã hình thành, Trung Quốc xác định sẽ từng bước đẩy mạnh việc tiêu thụ nhà ở thương mại đã hình thành nhằm giảm tranh chấp bàn giao, ngăn chặn căn bản rủi ro bàn giao nhà, bảo đảm quyền lợi người mua nhà, đẩy nhanh việc hình thành mô hình phát triển bất động sản mới.

Theo đó, các dự án nhà ở thương mại mới được khuyến khích lựa chọn phương thức tiêu thụ nhà đã hình thành, tức là giao dịch giữa nhà đầu tư và người mua nhà được tiến hành sau khi dự án hoàn thành việc nghiệm thu trên cơ sở hợp đồng mua nhà giữa hai bên, có một phần nhỏ tiền đặt cọc, bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên.

Đối với các dự án tiêu thụ nhà ở hình thành trong tương lai, công tác quản lý sẽ được tăng cường, với các yêu cầu được siết chặt, như chỉ bán trước khi kết cấu chính tòa nhà đã hoàn thành việc cất nóc, các khoản tiền trả trước hoặc vay trả góp của người mua nhà nộp vào tài khoản được giám sát riêng...

Về cải cách và hoàn thiện quản lý tín dụng bất động sản, hai chính sách cốt lõi về tín dụng phát triển dự án và tín dụng nhà ở cá nhân đã được tối ưu hóa. Theo đó, thời hạn vay mua nhà cá nhân được kéo dài tối đa lên 40 năm. Thiết lập cơ chế ngân hàng chịu trách nhiệm chính trong việc cấp tín dụng phát triển, mỗi dự án bất động sản tương ứng với một ngân hàng chủ đạo, sẽ cấp vốn vay phát triển một cách độc lập hoặc theo hình thức liên kết với ngân hàng khác.

Về tín dụng nhà ở cá nhân, việc cấp khoản vay thông qua phương thức ủy quyền thanh toán vào tài khoản của nhà đầu tư tại ngân hàng chịu trách nhiệm chính với dự án tiêu thụ nhà đã hình thành vào tài khoản giám sát đặc biệt đối với dự án tiêu thụ nhà hình thành trong tương lai.

Theo đại diện Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, các quy định về tín dụng mới là cấu phần quan trọng của thể chế nền tảng về bất động sản, được xây dựng dựa trên nhu cầu chuyển đổi và phát triển của ngành bất động sản cũng như việc xây dựng mô hình mới, với một thể chế tín dụng bất động sản cơ bản từ góc độ vĩ mô, tối ưu hóa hệ thống tín dụng bất động sản, đáp ứng tốt hơn nhu cầu tín dụng bất động sản hợp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, thúc đẩy sự tuần hoàn lành mạnh giữa tài chính và bất động sản.

Ngoài ra, để hình thành hệ thống dịch vụ thị trường vốn phù hợp với mô hình phát triển bất động sản mới, cơ quan chức năng Trung Quốc đề ra yêu cầu cải cách phương thức huy động vốn phát triển bất động sản, đáp ứng một cách bình đẳng nhu cầu tài chính hợp lý của các doanh nghiệp phát triển bất động sản thuộc các loại hình sở hữu khác nhau; tăng cường kiểm soát tiếp cận, công khai thông tin và giám sát vốn trong lĩnh vực bất động sản, phòng ngừa và giải quyết các rủi ro liên quan, thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của ngành bất động sản.

Theo đó, các công ty phát triển bất động sản niêm yết được hỗ trợ trong việc tái cấp vốn và mua lại tài sản bất động sản thông qua việc kết hợp các công cụ như phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi có mục tiêu và tiền mặt; phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho các dự án bất động sản đáp ứng yêu cầu chính sách, khuyến khích phát hành chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) và chứng khoán bảo đảm bằng tài sản (ABS)...

Với tác dụng của loạt chính sách đồng bộ, chỉ hơn 10 ngày triển khai, thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Vũ Hán... của Trung Quốc đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, với lượng khách tham quan, tư vấn thông tin và giao dịch đều tăng lên, tâm lý do dự của người mua nhà nhanh chóng tan biến, thị trường bất động sản vốn trì trệ lâu nay bước vào giai đoạn phục hồi.

Các chuyên gia cho rằng, loạt các biện pháp mạnh mẽ nhằm ổn định thị trường bất động sản, giải quyết toàn diện ba lĩnh vực chính: thúc đẩy bán nhà đã hình thành, tối ưu hóa các quy định về thế chấp nhà ở và nới lỏng các khoản vay bất động sản thương mại. Không giống như các chính sách nới lỏng đơn lẻ trước đây, loạt chính sách mới chưa từng có áp dụng trên phạm vi toàn quốc này trực tiếp giải quyết các điểm yếu của ngành, mối lo ngại của người mua nhà và các nút thắt của thị trường, cơ bản tái cấu trúc logic giao dịch và kinh doanh của thị trường bất động sản.

Tại Thủ đô Bắc Kinh, người mua nhà tỏ ra hào hứng với chính sách khuyến khích tiêu thụ nhà đã hình thành, cùng với những hỗ trợ về tín dụng, giúp người dân có thể thiết kế lại phương án mua nhà theo hướng tích cực hơn.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đã tích cực hướng tới mô hình tiêu thụ nhà đã hình thành, mở cửa các căn mẫu, khu vườn và khu vực công cộng cho khách hàng tham quan. Điều này khiến người tham quan, tìm hiểu dự án cảm thấy sự chắc chắn khi được "mục sở thị" tài sản căn hộ kể cả về bố cục, thiết kế, cảnh quan, ánh sáng... Tác động tổng hợp của việc giảm gánh nặng tín dụng và kỳ vọng đối với những ngôi nhà hiện có đã dẫn đến sự gia tăng đồng thời đầu tư tài chính cũng như kỳ vọng mua nhà của người dân Bắc Kinh.

Tại thành phố Thâm Quyến, tỉnh Quảng Đông, các trung tâm bán hàng của một số dự án nhà ở mới đã ghi nhận sự gia tăng đột biến về lượng khách hàng. Số khách hàng trẻ tuổi hỏi mua tăng 20%-30% và doanh số bán hàng tăng khoảng 30%. Nhiều người mua tiềm năng trước đây còn do dự nay đã nhanh chóng hoàn tất kế hoạch mua nhà nhờ các chính sách ưu đãi.

Các căn hộ 3 phòng ngủ có giá khoảng 3 triệu nhân dân tệ đã trở thành "mặt hàng nóng" trên thị trường. Tận dụng chính sách cho vay nới lỏng, nhiều gia đình có nhu cầu nhà ở thiết yếu đang lên kế hoạch mua một căn hộ 3 phòng ngủ để đáp ứng nhu cầu học tập và sinh hoạt. Thị trường nhà ở cũ cũng đang bùng nổ. Một số đại lý bất động sản chứng kiến ​​lượng lượt xem nhà tăng 30% so với giai đoạn trước, lượng ký hợp đồng giao dịch ở một số khu vực phổ biến thậm chí còn đạt mức cao mới trong năm.

Theo tính toán, dựa trên mức vay trung bình 2,67 triệu nhân dân tệ/căn hộ tại Thâm Quyến từ tháng 1-7 năm nay, sau khi chính sách mới được áp dụng, khoản thanh toán hàng tháng sẽ giảm khoảng 1.700 nhân dân tệ, giúp giảm bớt gánh nặng cho nhóm khách hàng mua nhà chính là những người sinh sau năm 1980. Lượng khách hàng đến các cửa hàng tư vấn trực tiếp đã tăng 20%-30%, tư vấn trực tuyến đã đạt đỉnh điểm trong những tháng gần đây. Các chuyên gia dự đoán thị trường Thâm Quyến đã bước vào mùa cao điểm sớm hơn dự kiến ​​và sức nóng sẽ tiếp tục được duy trì.

Riêng tại thành phố Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, địa phương tung ra gói hỗ trợ 100 triệu nhân dân tệ, người mua nhà ở 7 quận mới có thể hưởng mức hỗ trợ bằng 1% giá trị căn hộ, điều này góp phần kích thích nhu cầu mua nhà trên thị trường. Với dòng chảy nhân lực chất lượng cao vào các khu công nghệ cao của Vũ Hán, cũng dẫn đến tỷ lệ bán hàng của một số dự án bất động sản tăng đột biến, từ 40% lên 95%.

Theo ông Phan Thế Bỉnh, Chủ tịch Hiệp hội ngành bất động sản tỉnh Hồ Bắc, thị trường nhà ở Vũ Hán đang có dấu hiệu tăng lượng giao dịch và giá ổn định, với sự phân hóa về cơ cấu, tăng tốc giải phóng nhu cầu nhà ở và thị trường bước vào thời kỳ phục hồi hợp lý.