Hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nền tảng pháp lý ổn định lâu dài

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về 3 dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Xây dựng một đạo luật ổn định

Thảo luận tại Tổ, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết số 18 của Trung ương, trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất, gắn thu hồi đất với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...

Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động ngày 1/7/2025, Luật Đất đai đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, tập trung ở quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.

"Việc sửa đổi Luật lần này cần hướng tới xây dựng một đạo luật quy định khung nguyên tắc, kết hợp với cơ chế linh hoạt, bảo đảm tính ổn định, tránh phải sửa đổi liên tục; đồng thời đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch", Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Hoàn thiện thể chế về giá đất, bảo đảm cân bằng, ổn định, minh bạch

Đề cập đến những nội dung trọng tâm cần sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, trước hết cần hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Theo Chủ tịch Quốc hội, đây phải là ưu tiên hàng đầu nếu muốn xây dựng một đạo luật có tính ổn định lâu dài.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần xác định rõ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã; đồng thời nghiên cứu gắn kế hoạch sử dụng đất cấp xã với quy hoạch đô thị và nông thôn; có các quy định phù hợp năng lực, thẩm quyền và điều kiện tổ chức thực hiện của cấp xã.

Đồng thời, cần cho phép sử dụng quy hoạch đô thị và nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại những khu vực đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ phủ kín cao hơn và cơ chế chuyển tiếp rõ hơn.

"Theo tôi, nên theo nguyên tắc là quy hoạch phải "động", bám sát diễn biến thị trường và thực tiễn; có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi đơn vị hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai - gốc rễ của nhiều vướng mắc hiện nay". Nhấn mạnh điều này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra nghiên cứu, tiếp thu đầy đủ tinh thần này trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật.

Về cơ chế định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện thể chế về giá đất, bảo đảm cân bằng, ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc sát giá thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy. Thực tế cho thấy, bảng giá đất tăng đột biến làm chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tăng cao, khiến nhiều dự án đình trệ.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn phát biểu tại Tổ. (Ảnh: DUY LINH)

Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có hệ số điều chỉnh, vùng giá trị thửa đất chuẩn, rõ ràng.

Đối với bảng giá đất, cần nghiên cứu chu kỳ ổn định khoảng 5 năm hoặc cơ chế linh hoạt hơn; công bố sớm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi có biến động lớn. Việc xác định giá đất phải được kiểm tra độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào.

Cho biết hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu phải quản lý thống nhất dữ liệu về các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm thông tin được cập nhật đầy đủ, liên thông và có thể tra cứu.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trong tính toán tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên theo nhau, gây biến động bất hợp lý; đề nghị xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, liên thông và cập nhật thường xuyên, bảo đảm chất lượng dữ liệu. Mục tiêu lâu dài là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo khả năng dự báo cho thị trường.

Lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất

Một nội dung được Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm là hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bảo đảm quyền của người dân và hiệu quả thực hiện dự án.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung, làm rõ các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có những trường hợp đặc thù liên quan khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án khẩn cấp, yêu cầu chính trị, đối ngoại, logistics...

Đối với cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích đất hoặc số hộ sử dụng đất trở lên, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần thiết kế các điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận, đặc biệt là những trường hợp sử dụng đất ở ổn định lâu đời nhưng chưa có giấy chứng nhận.

Quốc hội thảo luận tại Tổ. (Ảnh: DUY LINH)

“Thực tế, có những người dân đã sinh sống trên đất từ lâu, được chính quyền và cộng đồng địa phương biết rõ, nhưng vì những điều kiện nhất định mà chưa được cấp giấy chứng nhận. Cần xem xét đầy đủ nguồn gốc, quá trình sử dụng và các căn cứ pháp lý có liên quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Một vấn đề rất quan trọng khác được Chủ tịch Quốc hội lưu ý là phải lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là yêu cầu đã được đặt ra trong nhiều Nghị quyết của Đảng.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị lượng hóa cụ thể các tiêu chí trên, tăng cường giám sát xã hội, công khai thông tin; xử lý dứt điểm những tồn đọng lịch sử về đất đai, nhất là các trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, liên quan đến hộ gia đình, cá nhân.

Đồng thời, cần rà soát, thống nhất khái niệm và cách xử lý giữa các quy định pháp luật có liên quan bởi đây là nhóm vấn đề dễ phát sinh khiếu nại nhất. Nếu sửa đổi triệt để, Chủ tịch Quốc hội cho rằng sẽ hạn chế được những điểm nóng xã hội và tăng tính ổn định của Luật.

Hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai

Liên quan giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục hành chính cho người sử dụng đất.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho người sử dụng đất, đồng thời bảo đảm cơ chế linh hoạt trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả đối với các dự án đã triển khai trước đây. Cần rà soát, thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không phù hợp với tính chất của khu đất hoặc dự án, chẳng hạn một số trường hợp liên quan trụ sở dôi dư và các dự án đặc thù.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai. Theo Chủ tịch Quốc hội, đây là vấn đề phải được giải quyết mạnh mẽ, trong đó chính quyền địa phương có vai trò trực tiếp. Cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Nội dung này cần được nghiên cứu trên cơ sở tinh thần Nghị quyết số 21 đã được Hội nghị Trung ương 3 thông qua, ngăn chặn đầu cơ, làm méo mó thị trường đất đai.

Cùng với đó, phải đẩy mạnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông, công khai; lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng cho các hoạt động giao dịch, thu hồi đất, định giá và quản lý đất đai.

Đồng thời, tăng cường quyền giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức đoàn thể; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Đề cập đến yêu cầu nâng cao chất lượng xây dựng pháp luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, Luật Đất đai phải có tính ổn định lâu dài, hướng tới tính ổn định ít nhất 10-15 năm, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải tiếp tục sửa đổi.

Theo Chủ tịch Quốc hội, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai thì mới có thể điều hành hiệu quả sự phát triển của đất nước và từng địa phương.

Chủ tịch Quốc hội đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai phải bám sát tinh thần các nghị quyết của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21 của Trung ương và các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Một trong những nội dung quan trọng là khẳng định rõ hơn vai trò quyết định của Nhà nước đối với giá đất, không chỉ căn cứ vào nguyên tắc thị trường. Đồng thời, phải giữ vững nguyên tắc không tư nhân hóa đất đai, bảo đảm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quy định rõ quyền của các chủ thể trong tiếp cận, sử dụng đất theo pháp luật. Mục tiêu đến năm 2030 là hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bởi đây là đạo luật tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, hoạt động của doanh nghiệp và sự phát triển kinh tế-xã hội, Chủ tịch Quốc hội lưu ý việc sửa đổi Luật Đất đai phải gắn với sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và những luật có liên quan để triển khai đồng bộ, hiệu quả trong thực tiễn.